Informations-Website der Bauherren und Grundstückskäufer im Solardorf Müllerstraße Norderstedt

Das Solarpaket

Das innovative Konzept des Solardorfes Müllerstraße ist ein Pilotprojekt der Energiewende und ein Baustein auf dem Weg Norderstedts zur klimaneutralen Stadt.

Zur Umsetzung des Konzepts hat der Erschließer gemeinsam mit einem auf erneuerbare Energien spezialisierten Ingenieurbüro eine Reihe von Bausteinen entwickelt. Diese Bausteine, einzeln als “Module” bezeichnet, ergeben zusammen das “Solarpaket”.

Setzt man alle Bestandteile des Solarpakets konsequent um, ergibt sich ein hocheffizientes, technisch anspruchsvolles und vor allem innovatives Energiekonzept. Dazu ist es notwendig, dass alle Module wie geplant zusammen arbeiten und ineinander greifen.

Im Detail gehören folgende 10 Module zum Solarpaket:


1. Elektro-Auto “Nissan Leaf”

Der Nissan Leaf soll mit dem selbst produzierten Strom aus der eigenen Photovoltaikanlage betrieben werden. In allen Werbebroschüren der Firma Schilling wird das E-Auto zudem als zusätzlicher Speicher angepriesen, in welchen nicht direkt verwendeter Solarstrom zwischengespeichert werden könne, um ihn z.B. in den Abendstunden dann im Haus wieder zu verbrauchen.

Dazu wird der Leaf von Nissan mit einem zusätzlichen Steuergerät ausgestattet, das dieses “Rückladen” in die Häuser ermöglicht. Seitens der Häuser ist dazu noch eine spezielle Ladesäule erforderlich, dazu später mehr.

In den Verträgen wird festgehalten, dass das E-Auto Nissan Leaf für 30.000 Euro gekauft werden muss oder auch geleast oder gemietet werden könne. Doch die vertragliche Verpflichtung hat dem Erschließer nicht gereicht: um dauerhaft sicherzustellen, dass die Käufer für immer ein Elektroauto haben würden, hat der Erschließer versucht, das Elektroauto mittels einer Reallast im Grundbuch der Grundstücke zu verankern. Das Grundbuchamt hat diesem aber nicht zugestimmt, da es rechtlich nicht durchsetzbar ist: Reallasten sind für grundstücksbezogene Verpflichtungen gedacht, und ein Auto gehört nun einmal nicht zu einem Grundstück.

Regelmäßig hat der Erschließer darauf hingewiesen, dass es für das Elektroauto eine staatliche Förderung i.H.v. ca. 10.000 Euro geben solle. Schnell wurde klar, dass es für Privatpersonen keine solche Förderung gibt. Der Erschließer entwickelte daraufhin ein sehr gewagtes Finanz-Konstrukt über diverse Firmen, welches scharf im rechtlichen Graubereich liegen dürfte.

2. Smarthome der Firma Merten

Ein Smart Home System ermöglicht die Automatisierung der Haustechnik. Beispielsweise können Beleuchtung-Szenarien programmiert werden, Anwesenheitssimulationen für die Urlaubszeit oder einfach praktische Dinge wie das automatische Einschalten der Kaffeemaschine morgens um 6:45 Uhr.

Während im Kaufvertrag ein hochprofessionelles System auf Basis der KNX-Standards vorgesehen war, wechselte der Erschließer schnell auf das wesentlich preisgünstigere, aber von den Funktionen her deutlich übersichtlichere Telefunken Smart Buildind System Joonior. Nachdem klar wurde, dass mit dieser Lösung die technischen Erfordernisse wie z.B. die Integration mit einem Smart Grid (s.u.) nicht möglich sein würde, wurde auch dieses System verworfen. Letztendlich überließ der Erschließer den Bauherren die Entscheidung, ob und wenn ja, welches Smart Home System sie verwenden wollen.

3. Übergabestation Heizung / Wasser der Firma KaMo

Dieses Modul ersetzt die Heizung im Haus: mittels Wärmetauschern wird die über das Fernwärmenetz übergebene Wärme ins Haus transferiert und Räume und Wasser erwärmt.

Dieses Modul ist für die Nutzung der Fernwärme obligatorisch. Ob es Firma KaMo und das vom Erschließer ausgesuchte Produkt sein muss, steht natürlich auf einem anderen Blatt.

4. Wandladebox der Firma e8energy

Die Ladebox ist für den Transfer vom Strom in das Auto zuständig. Viel wichtiger ist aber, dass die Box auch den “Rückweg” beherrschen sollte: Strom, der im 22kWh Speicher des Elektroautos vorgehalten wird, soll durch diese Box auch im Haus nutzbar werden. Das Auto wird dadurch zu einem zusätzlichen Speicher für frisch auf dem Dach erzeugten Photovoltaikstrom.

Aber: diese als “Rückspeisung” oder “Rückladung” bezeichnete Technik ist noch nicht marktreif. Bisher ist auf dem deutschen Markt keine zugelassene Ladebox vorhanden, die diese Eigenschaft besitzt. Die Geräte der Firma e8energy befinden sich zwar in der Entwicklung, sind aber weder fertig entwickelt noch marktreif. Die Lösung des Erschließers: bis diese Technik marktreif ist, könnten die Bauherren ja (auf eigene Kosten) eine herkömmliche Ladebox ohne Rückladung installieren. Ist die Technik dann irgendwann verfügbar, könnte man ja immernoch wechseln.

Schaut man zudem einmal in den Bundesanzeiger, so sieht die wirtschaftliche Lage des Unternehmens alles andere als gut aus, die Gefahr einer Insolvenz innerhalb von max. 1,5 Jahren wurde vom Wirtschaftsprüfer des Unternehmens bestätigt.

Weiterhin spannend: die Förderung für das E-Auto hängt mit der Ladestation zusammen. Wenn man die Förderung für das E-Auto in Anspruch nehmen würde, müsste man seine Ladestation öffentlich zugänglich machen. Zudem nimmt man zwangsläufig an einer detaillierten Erfassung von Fahrzeug-, Lade- und Bewegungsdaten teil, die die Bundesregierung für Forschungszwecke (Nutzung von Elektroautos in Unternehmen) vorgesehen hatte. Für Unternehmen vielleicht problemlos, für privat undenkbar.

5. Energiemanager der Firma Schüco

Der Energiemanager ist eine Kombination aus Photovoltaik-Wechselrichter und Batteriespeicher. Nachdem sich auch hier herausstellte, dass das ursprünglich geplante Produkt nicht verwendbar ist, wurden mehrfach die Pferde getauscht. Zuletzt wechselte der Erschließer auf das Produkt “Hauskraftwerk S10″ des Herstellers E3/DC. Dieses basiert auf der Lithium-Ionen-Akkutechnik und hat nicht zuletzt daher einen stolzen Preis von fast 20.000 EUR. Vergleichbare Systeme auf herkömmlicher Bleiakkubasis kosten nicht einmal die Hälfte. Keiner der Bauherren konnte die vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen auch nur im Ansatz nachvollziehen.

6. Photovoltaikanlage 3,12 KW der Firma Schüco

Wesentlicher Teil des Konzepts, und bis in den Bebauungsplan rechtlich abgesichert sind die Photovoltaikanlagen auf den Dächern der Häuser im Solardorf. Ursprünglich waren Solarzellen der Firma Schüco geplant, diese wurden aus unbekannten Gründen ausgetauscht gegen Produkte der Firma REC, einige Bauherren haben allerdings auch andere Produkte installiert. A propos Installation: installiert werden die Photovoltaikanlage und das Hauskraftwerk durch die am 15.11.2011 gegründete Firma Turkes Solar GmbH, welche für das Paket aus Hauskraftwerk und Photovoltaik einen Preis von 25.000 Euro aufruft, welcher in Vorkasse zu bezahlen ist.

7. Überspannungsschutz der Firma Schneider Electric

Ursprünglich als Schutzmechanismus vorgesehen, war dieses Modul eines der ersten, die gestrichen wurden. Stattdessen wurden die Bauherren gebeten, durch die Elektriker ihres Bauträgers selbst einen Überspannungsschutz einbauen zu lassen.

8. Verbrauchszähler (Smart Meter) der Firma Merten

Ein Smart Meter ist eine Art “intelligenter Stromzähler”: er kann neben der Erfassung des Stromverbrauchs noch andere Dinge wie zB Lastprofile erstellen, mit denen dann das Smart Home gesteuert werden kann. Zudem ist er Datenlieferant (“Messpunkt”) für das Smart Grid.

Smart Meter sind nichts Neues, die Stadtwerke Norderstedt haben etwa 17.000 Stück davon bereits im Einsatz. Spannend: normalerweise bekommt man den Verbrauchszähler vom Netzbetreiber, hier müssen die Bauherren ihn über das Solarpaket kaufen.

 

9. Übergeordnetes Energiemanagement Smart-Grid der Firma Schneider Electric

Das spannendste Modul des Pakets: das Smart Grid. Ein intelligentes Stromnetz, das durch die Verbindung strategisch wichtiger Systeme auf Basis von Messpunkten den gesamten Energiefluss im Dorf steuern sollte. Vereinfacht gesagt: Haus A erzeugt Strom über die Photovoltaikanlage und das Smart Grid merkt, dass dort Strom übrig ist. Das Dach von Haus B ist vielleicht gerade verschattet sodass kein Strom erzeugt wird. Das Smart Grid stellt aber fest, dass in Summe genug Strom vorhanden ist und schaltet selbständig in Verbindung mit dem Smart Home in Haus B den Geschirrspüler oder die Waschmaschine dort an. Das wäre richtiges, intelligentes “Strom Tauschen” gewesen, einer der Gründe warum viele Bauherren sich für dieses Baugebiet entschieden haben.

Das Produkt dazu heißt heißt StruxureWare. Leider war sich der Erschließer bei der Planung nicht über die Kosten in Höhe von ca. 250.000 Euro im Klaren, sodass das Modul aus Kostengründen gestrichen wurde. Da dieses Modul aber der zentrale Dreh- und Angelpunkt des gesamten Konzepts ist, musste eine Alternative her. Da aber auch die Smart Homes nicht mehr zur Debatte standen (s.o.), war das Konzept damit faktisch gestorben. Auf Druck der Politik arbeitet der Erschließer nun an einer Alternative. Allerdings besteht diese nach letztem Kenntnisstand nur noch in der Verrechnung von Stromzählerständen zwischen den Häusern, wenn überhaupt etwas dabei herauskommt. Natürlich ist dies aber vom Funktionsumfang und der Netz-Intelligenz bei Weitem nicht mehr mit dem vergleichbar, was ursprünglich das Konzept gewesen ist. Zudem handelt es sich hier wieder einmal um ein noch nicht verfügbares Produkt, das erst entwickelt werden muss, wohingegen die StruxureWare Lösung am Markt etabliert und bekannt ist.

10. Projektierung, Objektüberwachung, Energiekonzept, Energiemanagement für zwei Jahre, Autowerbung der Firma EST Volker Straker GmbH

Die Firma EST Volker Straker GmbH hat das Konzept des Solardorfes erstellt. In der Zwischenzeit haben sich offenbar persönliche Differenzen zwischen dem Erschließer und der Firma EST GmbH ergeben, sodass der Firma EST seitens des Erschließers das Mandat entzogen wurde. Ein hoch technisch anspruchsvolles Projekt steuert nun also ohne technischen Leiter orientierungslos auf weiter See. Die technische Projektleitung hat nun das Unternehmen des Erschließers übernommen, eine zwei-Mann-Firma der Immobilienbranche. Ob hier der notwendige technische Sachverstand für die Leitung eines solchen Projekts vorhanden ist, darf wohl bezweifelt werden.

Interessant ist, dass die Firma EST bis heute den Standpunkt vertritt, dass das Solarpaket in der von ihr ursprünglich entwickelten Fassung zu 100% umsetzbar wäre, wenn man nicht wesentliche Komponenten gegen andere Produkte ausgetauscht hätte.

Einige Bauherren haben weniger gute Erfahrungen mit der Firma EST gemacht, sodass ein Haus im Solardorf z.B aufgrund eines zu kleinen Wärmetauschers als Folge falscher Planung im vergangenen Winter nicht wärmer als 19° beheizt werden konnte.


Vertragliche Gestaltung

Wie zu Anfang beschrieben, sind die Komponenten des Solarpakets privatrechtlich im Kaufvertrag über die Grundstücke geregelt. Dort ist weiterhin auch definiert, dass das ganze Paket höchstens 72.500 Euro kosten soll und damit in der Höhe der Kosten gedeckelt ist. Alle Kosten, die darüber hinaus angefallen wären, hätte der Erschließer übernommen. Je nachdem mit welchem Nachbarn man spricht, kann dieser Preis um bis zu 25.000 EUR und mehr variieren.

Zur Umsetzung des Solarpaketes hat der Erschließer den jeweiligen Käufer “im Sinne eines Vertrages zu Gunsten Dritter” gegenüber den jeweiligen Modul-Anbietern u.a. verpflichtet, die entsprechenden Bausteine des Solarpakets bei demjenigen Vertragspartner zu den Konditionen abzunehmen, welche der Erschließer vorgibt. Diese Verpflichtung umfasse das vollständige Solarpaket.

Besonders spannend: sollte das Solarpaket zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs noch nicht hinreichen bestimmt sein, hat sich der Erschließer das Recht eingeräumt, den Leistungsinhalt nach billigem Ermessen neu festzulegen. Und: für den Fall, dass ein Bauherr die Bestellung bei einem Modul-Anbieter trotz einer Mahnung des Erschließers  innerhalb von 2 Wochen nicht erfolgen sollte, erhält dieser über eine unwiderrufliche Vollmacht das Recht, den entsprechenden Baustein des Solarpakets namens und in Vollmacht des Bauherren für diesen zu bestellen, natürlich auf dessen Rechnung.

Trotz der Tatsache, dass diese Regelung rechtswidrig und damit nichtig ist, da sie den Vollmachtgeber schlechter stellt als ohne die Vollmacht und die Handlungen aus der Vollmacht nicht seinem Willen entsprechen, versucht der Erschließer immer wieder, dementsprechend zu handeln, in dem er z.B. einfach das zuständige Unternehmen beauftragt, bei einem Nachbarn den Fernwärmeanschluss herzustellen, ohne dass dieser eine Beauftragung dazu ausgesprochen hätte.

Eine weitere Besonderheit: mindestens acht Grundstücke im Solardorf wurden aufgrund einer speziellen Konstellation ohne die Verpflichtung zur Abnahme des Solarpakets verkauft. Der ganzheitliche, dorf-übergreifende Ansatz ist also bereits hiermit hinfällig. Das Konzept kann nicht mehr aufgehen.

Zusammenfassung und Bewertung

Zusammenfassend ist festzustellen, dass durch die mangelhafte Umsetzung des Solarpakets und damit auch die mangelhafte Umsetzung des Konzepts des Solardorfes Müllerstraße, dieses gescheitert ist. Die Intelligenz, welche durch das Smart Grid in Kombination mit dem Smart Home geschaffen werden sollte, ist durch die Nichtumsetzung nicht mehr vorhanden. Aufgrund des Problems, dass auf dem deutschen Markt keine zugelassene rückladefähige Wandladebox vorhanden ist, ist auch das Thema smarte Energiespeicherung und Nutzung nicht mehr vorhanden.

Auch verbale Äußerungen des Erschließers, bei Nichtumsetzung des Solarpakets würde er dafür sorgen, dass man keine Baugenehmigung bekäme oder die in seinem Besitz stehende Straße im Baugebiet nicht mehr nutzen dürfe, wird an diesem Zustand nichts ändern.

    1 Kommentar

  1. Es ist natürlich Bedauernswert das hier die Leute so massiv über den Tisch gezogen werden.

    Allerdings frage ich mich auch ob die Käufer hier nicht viel zu optimistisch waren, und das Prinzip “Hoffnung” das rationale Denken ein wenig eingeschränkt hat.

    Beispiel: Das E-Auto als Teil des Konzepts. Darf man annehmen das die Käufer das Auto auch benutzen wollen, um z.B. zur Arbeit zu fahren? Wenn ja, wie soll das dann als Speicher dienen? Es steht ja dann tagsüber, wenn also PV-Strom produziert werden kann, eben nicht als Speicher zur Verfügung. Wie sieht die Langzeit-Prognose der Akkus in den Autos aus? Zusätzlich zum Fahrbetrieb sollen sie als Speicher genutzt werden, haben also wesentlich mehr Lade-/Entladezyklen zu erwarten. Wie lange halten die unter diesen Bedingungen, und was kosten neue Akkus?

    Oder der Stromspeicher für jedes Haus. Derzeit liegen die billigsten Systeme, über die Lebenszeit gerechnet, bei 20 bis 30 Cent pro kWh. Dazu kommen aber noch die Kosten der PV Anlage, sowie Wartungskosten oder Ersatzteil-Kosten selbiger. Wenn nun aber Öko-Strom für 24 Cent pro kWh verfügbar ist, wie soll sich das ganze rechnen? Und wie gesagt, die 20-30 Cent beziehen sich auf die billigsten Systeme.

    Das Smart-Grid wäre auch noch ein Punkt. Ist es wirklich so angepriesen worden das bei Abschattung einer PV Anlage dann eben der nicht abgeschattete Nachbar aushilft? Wenn ja: Wozu waren nochmal die Speicher in jedem Haus gedacht?

    Was ist überhaupt die veranschlagte Lebensdauer der PV Anlagen? Derzeit geht man ja im allgemeinen von 20-30 Jahren aus. Was sind dann die Folgekosten, also die Erneuerung der Panels, etc? Auch sinkt die zu erwartende Leistung der Panels ja mit zunehmendem Alter. Ggf. ist auch mal ein Austaush des Wechselrichters nötig, wenn dieser mal kaputt geht.

    Haben die Käufer solche Aspekte berücksichtigt und sich entsprechend informiert, oder wurde großteils blind den bunten Prospekten des Anbieters vertraut? Ich denke das man mit etwas kritischem Nachdenken solche Schwachpunkte hätte erkennen müssen, und dann den Anbieter entsprechend vertraglich “festzunageln”, oder aber gleich ganz vom Kauf absehen.

    Schöne Grüße,

    Chris

    Chris

    28. August 2014

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