Informations-Website der Bauherren und Grundstückskäufer im Solardorf Müllerstraße Norderstedt

Vertragliche Konstellation

Da die vertragliche Konstellation des Solardorfes Müllerstraße nicht unbedingt einfach zu erläutern und gerade für Außenstehende zu komplex ist, haben wir uns die Mühe gemacht, die Konstellationen einmal grafisch darzustellen. Im Folgenden werden wir die vertragliche Konstellation anhand eines Schaubildes erläutern.

Vertragliche Konstellation

Die Stadt Norderstedt hat mit der Schilling Projekt Gesellschaft mbH (folgend Erschließer) aus Bad Salzuflen einen Erschließungsvertrag für die Flächen am Ossenmoorring geschlossen. Darin verpflichtet sich der Erschließer, das Gebiet zu erschließen und das innovative Energiekonzept des Solardorfes umzusetzen.

Nachdem der Erschließer das Grundstück im Dezember 2012 gekauft hat, beginnt er am 21.03.2013 mit der Erschließung, die am 07.07.2013 abgeschlossen ist. Bis zum 30.10.2013 will er alle Grundstücke verkauft haben. Verkauft werden die Grundstücke Architektenfrei, Bauträgerfrei, Courtagefrei und mit Bindung an das später näher beschriebene Solarpaket. Die Besonderheit: 14 der 27 Grundstücke werden an die Olwo Hochbau GmbH aus Kiel verkauft, welche dort 7 Doppelhäuser errichten möchte.

Da der Weiterverkauf der Grundstücke durch die Olwo Hochbau GmbH wohl nicht so schnell wie gedacht von statten geht, werden diese  Grundstück nun sukzessive OHNE die Bindung an das Solarpaket verkauft. Zum jetzigen Zeitpunkt, Mitte August 2014, sind bereits 8 Grundstücke ohne das Solarpaket verkauft worden. Es besteht zu diesem Zeitpunkt also schon keine Möglichkeit mehr, das Konzept umfassend und für alle Grundstücke im Ossenmoorring umzusetzen.

Bindend ist für alle Eigentümer im Ossenmoorring die Verpflichtung zur Installation von mindestens 25qm Photovoltaik auf dem Dach pro Wohneinheit. Diese Verpflichtung ist im Bebauungsplan festgeschrieben. Die Verpflichtung zur Abnahme und Installation der einzelnen Komponenten des Solarpaketes ist jedoch in den Grundstückskaufverträgen geregelt und wie zuvor beschrieben unterschiedlich.

Die Grundstückseigentümer, welche direkt vom Erschließer gekauft haben, sind vertraglich in vollem Umfang dazu verpflichtet, die Komponenten des Solarpaketes abzunehmen. Wie in dem Artikel “Solarpaket” beschrieben wird, sind einige Komponenten heute bereits nicht mehr verpflichtend oder werden in der geplanten Form z.B. aufgrund des Preises (Smart Grid) nicht mehr umgesetzt. Um sich die im Voraus wohl ersichtliche schwindende Loyalität der Grundstückseigentümer zu sichern, hat der Erschließer sich diese “Loyalität” in die Verträge schreiben lassen. Dies hat er in der Form gemacht, dass er dort festgehalten hat, dass er selbst im Auftrag  und im Namen des Kunden die Bestellung der jeweiligen Komponenten nach einer Frist von 2 Wochen nach Mahnung in Auftrag geben kann.

Mit dem für den Ossenmoorring (auch die Grundschule Glashütte sowie das Neubaugebiet der Firma NCC) durch die Stadtwerke Norderstedt zu errichtenden und betriebenen Bockheizkraftwerk auf dem Grundstück der Grundschule Glashütte haben sich die Stadt Norderstedt und der Erschließer ein Konstrukt ausgedacht, was sich selbst rechtlich widerspricht. Mit dem Kaufvertrag des Grundstücks mussten alle Käufer eine beschränkt persönliche Grunddienstbarkeit für Strom und Wärme zugunsten der Stadtwerke Norderstedt bestellen. Einfach gesprochen heißt das: man räumt den Stadtwerken das alleinige Recht der Belieferung von Strom und Wärme auf dem Grundstück ein. Wenn gegen dieses Recht verstoßen wird, ist die Stadtwerke berechtigt, Schadensersatz geltend zu machen. Der Erschließer betreibt im Ossenmoorring ein eigenes, privates Netz für Strom und Wärme, an welchem sich alle Grundstückseigentümer ausschließlich anschließen sollen / müssen. Die Stadt als weisungsbefugter Dienstherr der Stadtwerke Norderstedt verweigert bis heute den direkten durch Grunddienstbarkeit gesicherten Anschluss an das eigene Netz herzustellen und begründet dies mit dem Hinweis, die Grundstücke würden nicht an öffentlichen Grund anliegen und sie könnten demnach nicht der Grundversorgungspflicht nach §36 EnWG nachkommen.

Zum jetzigen Zeitpunkt liefert die Stadtwerke Norderstedt Strom und Fernwärme zu einem Übergabepunkt am Rande des Baugebietes. Ab dort wird Strom und Wärme über das private Netz an die Häuser verteilt. Ein Vertrag über die Belieferung mit Strom und Wärme hat ausschließlich der Erschließer mit der Stadtwerke Norderstedt; keiner der Eigentümer besitzt einen Lieferungsvertrag über Strom und Fernwärme, noch sind die Konditionen bekannt, zu welchen dies erfolgen soll.

Eine weitere Besonderheit stellt die Tatsache dar, dass der Erschließer das Netz nur bis 2 Jahre nach der Fertigstellung der Baumaßnahmen betreiben will. Danach soll es entweder an die Stadtwerke Norderstedt oder an eine von den Eigentümern zu gründende Bürgerenergiegenossenschaft übergehen. Interessant: weder die Stadt ist interessiert an derartigen Insellösungen, noch die Eigentümer wollen das Netz selbst betreiben.

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